美國買房還是租房好? 簡易評估試算
最近正在趕稿「留學生可以買房嗎?」實在拖稿許久 XD
但最近更多朋友問我怎麼評估買還是租好? 這問題比較簡單 先來寫一篇
筆者很多朋友都會有理想覺得擁有一間自己的房子是個目標
在美國工作，到底買房好還是租房好？這個答案因人而異
這部分先決條件我覺得需要從三個層面來討論，必要程度高的我放在前面
- 經濟層面
- 個性層面
- 人生/職涯規劃
通過先決條件，確定你是個「可以」且「適合」買房的人，我們再往下比較好處優缺點
《先決條件》
1. 經濟層面
第一步：你有沒有頭期款存款？20% 最常見 或至少要有 5%
- 如果房子是 50 萬美金，正常的情況下要準備 10 萬的頭期款．
- 最少的情況要準備 5% 2.5萬頭期款，但這個條件是你不介意給個月要多付 $100-$200 或可能更高的 mortgage insurance，且你的貸款利率會比放兩成的情況高一些唷．且你的收入相對的也要更高才能負擔較高的PITI
第二步：試算貸款後月付額 PITI (PITI is an acronym for principal, interest, taxes, and insurance) 有沒有低於你月收入的一半 (這是必備條件噢!)
不然 Lender 肯定不會放貸，甚至有的會要求嚴苛的會要求 debt ratio 不可高過 45%．且這是你毫無貸款的情況下最低條件．若你有車貸、信用卡債、學貸…等等，都會被加上去你的 monthly payment．更嚴苛的我遇過連水電網開銷都要加 (這較少見)
舉例如果你找的房子試算出來 PITI 月付額 2000，你有每個月車貸或Lease payment 300，還有卡債 0 apr 200 ，那你目前債務月付額就是 2000+300+200=$2500，你的稅前月薪最差最差要高於 $5000
如果卡債可以交屋前一次性還清那你的債務月付額是 $2300，稅前月收入門檻要高於 $4600．
遇到較嚴苛的要求不能超過45%的話，那你稅前月收入門檻要達到 2300/45%= $5111.11
第三步：確定和評估萬一你失業或是有狀況無法繼續居住該房，是否有別的收入或足夠存款可應付你的房屋貸款，或有足夠時間讓你處理/出售該房屋
2. 個性層面
你是不是一個不怕麻煩的人？
買房過程有超級多瑣碎事要做，很多文件要簽要準備要開支票和各種證明．
買完後擁有一間房子，你要記得按時繳貸款、HOA(Homeowner Association 社區物業管委會)大小事、房屋保險(Home insurance)、房屋保固(Home warranty)、Pest control(除蟲服務)、大小問題修繕…等等 (當然以上很多東西可以設置 autopay 或是可以不買)
筆者我最近買了個多年的房屋保固又噴了一大筆錢 XD 有機會再來分享
擁有房子的情況是任何東西壞了你得自己修或想辦法找人來修，且也會花滿多錢的，很多工人一出動都是上百美金起跳 ... …
租屋的好處就是，一通電話、上系統登記，就會有人來幫你處理好，都不用煩心不用著急尋找工人．
最後是萬一你後來因各種考量不住在這房子了，不論是決定出租（自管或找物業公司管）又或者賣掉，又是一樁麻煩事，要花時間花心思去規劃處理．要付房屋賣方經紀仲介費房屋價格 6%，此外要處理報稅相關事宜．
所以如果你是一個怕麻煩的人，可能要再想想是否租屋更適合你？
租房可以換工作就換地點住，不用遙遙通勤．
看到更新更好社區想換口味也可以換地方住．
不用一次性拿出大筆頭期款，保持資金的流動性
3. 人生/職涯規劃
你還會在這個地區這個城市多久? 你計畫在美國多久?
如果你根本不確定你下一年會在哪，或者有想要換去別的城市（不論是大城市求展望或鄉村過安穩舒適生活），那你也要想想承接上題，不怕麻煩願意花時間處理善後，那麼也是可以買的．如果你不想蠟燭多頭燒，想要一咖包包拎了就可以走的話，租房比較適合你．
如果有些不確定性，好比 OPT 只確定可以待一年，未來沒有要久待美國的規劃．你可以再考慮權衡一下．
若你工作穩定，已拿到 H1B 有六年或是綠卡永久居留證，你成家立業短期不會有搬遷計畫或有生育計劃，那買房換取更好更大的生活空間或許更適合你
通過以上先決條件後，你是有能力且適合買房的「人」
我們再來看看你想買的「房」所在的地區是租還是買好呢？
買房涉及的因素多元，包含個人經濟情況、租金、房價、相關維護稅金成本與開銷、貸款利率、區域成長性、治安、管理難易 ... 等等
我們做決定憑感覺風險太大了！所以讓我們用客觀的數據來評估吧！
評估該買還是該租，最簡單常用就是租售比，也就是房屋售價與年租金比，如果低於 10 倍那你可以果斷選擇買房，若是 10 – 20 倍則要看地區成長與你個人經濟情快與未來規劃而定，若超過 20 倍，則建議你租房．
延伸閱讀：留學生活費預估？畢業去哪州工作？Cost of living 大筆較，各州生活開銷 (還沒寫好 之後再補好發布 XD)
這邊舉例我使用這個網站：https://www.numbeo.com/cost-of-living/
這些「平均數字」僅作參考評估用唷，每個月每年情況、租屋處或買屋的年份地點新舊都會有所不同，建議取用自身數據會跟貼近自身情況．
舉例 ：
矽谷大本營 San Jose
租一間市中心1b 大概要平均 $2605.32，我們估計大小是700 sqft，那購買房子平均大概要 $883.76*700=$618,632
（但其實這個房屋平均金額有點偏差，買三房平均應該會比買一房便宜許多，所以實際上應該是比 62 萬再貴的許多噢！且你可以看到 Price per sqft is $699.99-$2493.31，可能買到符合你心目中理想的房子成本會比租到同等級更高許多）
一年租金 $2605.32*12= $31,263
$618,632/$31,263=20倍
毫無疑問 San Jose 現在的情況是租房比買房好
我目前住的地方 ASU 大學城 Tempe
租一間市中心1b 大概要平均 $1164.29，我們估計大小是700 sqft，那購買房子平均大概要 $225.78*700=$158,046
一年租金 $1164.29*12= $13,971.48
$158,046/$13,971.48=11.31倍
Tempe 依照自身條件情況可以考慮購屋
以普渡大學來說 West Lafayette
租一間市中心1b 大概要平均 $966.67，我們估計大小是700 sqft，那購買房子平均大概要 $133.14*700=$93,198
一年租金 $966.67*12= $11,600.04
$93,198/$11,600.04=8倍
West Lafayette 來說 買就對了！！划算！
以氣候宜人的南加州來說 Los Angeles
租一間市中心1b 大概要平均 $2228.57，我們估計大小是700 sqft，那購買房子平均大概要 $787.01*700=$550,907
一年租金 $2228.57*12= $26,742.84
$550,907/$26,742.84=20.6倍
洛杉磯的情況建議租房比買房好
UTD, 各家大企業總部 德州 Dallas
租一間市中心1b 大概要平均 $1513.81，我們估計大小是700 sqft，那購買房子平均大概要 $295.89*700=$207,123
一年租金 $1513.81*12= $18,165.72
$207,123/$18,165.72=11.4倍
依照自身情況 可以考慮購買！
以上都只是按照「平均值」去做揭露，當然如果在普渡大學你可以租到一個月 $400 超便宜的租金，那還是租房好．
又或者在 San Joes 你買的到 45萬以內的 1B1B 當然是買房好！
所以以上都是要綜合起來去討論，看你租/買的是什麼樣的等級的房子．
筆者心得與結論：
跟台灣亙古不變的議題一樣，租還是買好呢？我覺得只要你有能力，你想清楚了，你不怕麻煩，我覺得購買自住房是很好的決定，省了租金，同時繳得房貸就是慢慢還你的資本資產，過了30年還完後就是你的了．
投資房地產我個人認為是個很好的，穩定、抗通膨，還有很多稅務好處（這部分我未來再寫其他文章做介紹～不然這篇太長了 XDDD），要做投資房建議你自己是個真的會做功課研究的人，或就算不會或懶得做功課，請務必去花錢諮詢專業的CPA才能好好善用資源獲得最大報酬和避免損失．
筆者我三不五時就是爬條文看相關教學影片或是和朋友切磋討論交流，也花過費用諮詢專業人士，花費很多金錢、時間和精力在鑽研這領域上，所以我做的決定不是人家說這個好就做，而是我真的知道自己在做什麼．
站在投資的角度上，投資房子可以同時享有租金／省自己租屋成本的好處，外加房屋房價增長的好處．算是穩定又風險低的投資
但事情都是一體兩面的，你哪天不住了或是租不出去但你還是要繼續繳你每個月幾千塊的房貸還有雜七雜八管理費保險費，大家都知道美國養房成本很高，這樣就會是個損失．且房價要是跌了而你被迫須要賣房，一樣是可能會蒙受虧損．天底下沒有穩賺不賠的生意．我只能說房產相對風險小．
過去兩年房市極度瘋狂，很多地方漲了 20–30% 以上，筆者也是受惠方，有朋友會說賺很多，其實我覺得有個心態要建立，只要沒有出售房屋，都只是紙上富貴，就跟你買一張股票 $100 漲到 $1,000，只要你沒賣掉落袋為安（或 Refinance cash out），建議都先不要說已經賺到了 XD 誰知道會不會幾年後又跌回來呢？房屋是相對流動性低的投資標的，但只要你想清楚了成本與風險，它是個很好的投資管道．
