美國買房，如何計算該不該 Refinance 呢？
隨著利率降低，大家都會開始思考該不該 Refinance 看能否省錢？
首先我們要取得 Amortization Schedule 貸款分期償付時間表
我是用這個網站試算
https://www.bankrate.com/calculators/mortgages/amortization-calculator.aspx
什麼是 Amortization Schedule？
這是一張表格可以讓借款人有效的追中目前為止還清的本金有多少，每個月付出去的本金與利息分別是多少．一般情況因為把貸款攤平在15年、30年內獲得了每個月固定的貸款額，好比每個月要付 $1443.44 的房貸金額，前幾年都是本金還得少主要都在付利息錢，到後半段時則會變成本金還得多剩下利息少，如下圖所示：
範例1：
屋主還剩30萬本金
重新貸款30年期利率 3.25%，原始貸款剩下28年 336期，利率 3.75%
依序輸入剩餘的貸款本金，重新貸款年限，與利率
接著你會得到一長串 Amortization Schedule
並且把它全部選取起來(記得連標題黨都要圈選到不能只圈選下面數字，格式會跑掉不對．且請使用 Ctrl+C 而不是滑鼠右鍵 copy)，Ctrl+V 貼到我做的 Excel sheet 上（表格下面有附上連結）
同樣操作並輸入你目前持有的貸款狀態，扣除已經付出去的次數計算剩餘的月數得出的答案可以順便對照新的月付額 Month Payment 數字是否與您目前的月付額相符．相同才代表您輸入的剩餘期數是正確的
接著搭配我製作的表格可以清楚看出多久回本，總支出金額節省了多少
請直接下載到電腦桌面使用
會得到以下結果：
現金流的角度上來說每個月節省了 $137.82
若重新貸款的費用是 $2000，14個月就能「回本」．如果這個時間內會出售房屋貨進行重新貸款，則建議不要 Refinance，因為你付出去 Refinance的成本都還沒賺回來．但若是長期持有的話，期滿30年的情況，重新貸款總共能省下$14974.1元，但是年限多延長兩年．
但我們再來看下個例子
範例2：
以這個例子來說，屋主還剩40萬本金，原始貸款剩下24年 288期，利率 3.75%
Refinance 後的新年限為30年，利率 3.25
用我的試算表計算出來的結果如下
從現金流的角度上來說每個月節省了 $367.6 十分可觀
若重新貸款的費用是 $2000，五個月就能「回本」．
但仔細看看最終總共付出去的錢（不考慮每年通膨情況）卻比重新貸款之前多了 $19470.59．且要延長 6 年才能還清貸款．因此適不適合重新貸款就見仁見智．
當然以上都只是參考，中間我們也沒有納入一開始繳出去的錢的每年通膨的潛在成本．
此外也須考量到注重現金流還是整體付出去金額、未來用錢的計畫、退休年限、資金運用機會成本...等等，不同個人／個體自身狀況都對整體財務的規畫需要客製調整．
Lender 最常講的最無腦簡單的預估方法就是你看看新的利率有沒有低 0.5%，如果有的話就可以考慮重新貸款．
若您是個精明的人，建議有時間有心想要計算學習的還是親手算算最準確！就像我最後一個例子，乍看利率節省了且現金流大幅提升，但仔細一算竟然 Refinance 付出去的總金額竟多了快 $20000！時間的威力還是挺驚人的．
當然 Refinance 在這個情況是好是壞因人而異，若你是注重現金流的人或許重新貸款還是好選擇，若您已經退休無資金短缺疑慮且傾向追求穩定保本那麼或許不要重新貸款盡早還清對您比較適合．
而你自己的錢只有你自己能好好把關！！
